ابهر اجاره‌های کرج را به سخره گرفت
به گزارش خبرنگار گروه اقتصادی پایگاه خبری تحلیلی «موج‌رسا»؛ گرانی اجاره در ابهر تنها یک مسئله محلی نیست، بلکه نماد یک بحران ملی مسکن است و می‌بینیم که شهری مانند ابهر در استان زنجان در کنار شهری پرجمعیت و کلان مانند کرج قرار می‌گیرد و حتی با آن برابری می کند، باید به عمق یک بحران سراسری پی برد.
بیشتر بخوانید
این پدیده نشان می‌دهد که چگونه تورم، مهاجرت معکوس و سوداگری زمین و مسکن می‌تواند حتی شهرهای کوچک و به ظاهر آرام را تحت تأثیر قرار داده و تعادل اقتصادی و اجتماعی آن‌ها را بر هم بزند.
در این راستا پایگاه خبری موج‌رسا با موضوع گرانی اجاره‌بهای مسکن در ابهر میزگردی با مرتضی صادقی، رئیس اتحادیه املاک و نمایشگاه‌داران شهرستان ابهر، مرضی پیری سرپرست پروژه ۲۸۲ واحدی نهضت ملی خاتم الانبیاء و رئیس کارگروه عمران، شهرسازی و شهرداری دفتر ابهر نماینده شهرستان‌های ابهر، خرمدره و سلطانیه در مجلس شورای اسلامی ترتیب داده است که مشروح آن را می‌خوانید.
تاثیر تورم ملی، نرخ ارز و سیاست‌های کلی اقتصاد ایران بر بازار مسکن ابهر چقدر بوده است؟
صادقی عنوان کرد: تأثیر تورم بر بازار مسکن همچون یک شمشیر دولبه عمل می‌کند. از یک سو، تورم می‌تواند موجب افزایش قیمت اسمی املاک و مستغلات شده و ارزش ظاهری دارایی‌ها را بالا ببرد. اما از سوی دیگر، با تضعیف قدرت خرید عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت و تأمین مالی، ممکن است تقاضای واقعی را کاهش داده و بازار را به سمت رکود سوق دهد. این رکود نه‌تنها نقدشوندگی املاک را محدود می‌کند، بلکه بازدهی واقعی سرمایه‌گذاری را نیز تحت‌تأثیر منفی قرار می‌دهد. در چنین شرایطی، اگرچه قیمت‌ها در ظاهر افزایش یافته‌اند، اما سودآوری واقعی سرمایه‌گذاران ممکن است حتی کاهش پیدا کند.
پیری بیان داشت: بازار مسکن در ابهر، به‌شدت تحت تأثیر تورم ملی، نوسانات نرخ ارز قرار گرفته است.
تورم بالا باعث افزایش هزینه ساخت‌وساز و قیمت زمین شده است و مردم برای حفظ ارزش پول خود به خرید ملک روی آورده‌اند.
نوسانات نرخ ارز نیز با گران‌تر شدن مصالح وارداتی، قیمت نهایی مسکن را بالا برده است.
در کنار این عوامل، سیاست‌های اقتصادی مانند افزایش نرخ بهره یا محدودیت‌های اعتباری باعث کاهش قدرت خرید و رکود معاملات شده است. در نتیجه، بازار مسکن ابهر با رشد قیمت مواجه بوده اما نقدشوندگی کاهش یافته است.
فیروزی عنوان کرد: تأثیر این عوامل بر بازار مسکن ابهر بسیار مستقیم و قابل توجه بوده است. تورم ملی باعث افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش قدرت خرید شده و قیمت‌ها را به طور کلی بالا برده است. نرخ ارز نیز مستقیماً بر قیمت مصالح و کالاهای ساختمانی تأثیر گذاشته و هزینه ساخت را افزایش داده که این افزایش به قیمت تمام‌شده مسکن منتقل می‌شود. در کنار این‌ها، سیاست‌های کلی مانند طرح‌های مسکن ملی یا تغییرات در نرخ سود بانکی، با ایجاد نوسان در تقاضا، بازار را دچار رکود یا رونق‌های مقطعی کرده‌اند. در مجموع، بازار مسکن ابهر نیز به‌عنوان بخشی از اقتصاد ایران، کاملاً تحت تأثیر این شوک‌های کلان قرار دارد.
آیا گرانی فعلی ناشی از کمبود واحدهای استیجاری در مقابل تقاضای بالا است؟ کدام بخش تقاضا (زوج‌های جوان، کارگران مهاجر، دانشجویان و...) بیش‌ترین تاثیر را دارد؟
صادقی گفت: طی فصل‌های اخیر، شاهد افزایش قابل‌توجه تقاضا در بازار اجاره مسکن بوده‌ایم. این پدیده عمدتاً متأثر از دو عامل کلیدی است: جابه‌جایی فصلی دانشجویان و جابه‌جایی خانواده‌ها. از سوی دیگر، تورم عمومی حاکم بر اقتصاد موجب تشدید این روند شده است؛ به گونه‌ای که با افزایش هزینه‌های زندگی، مالکان نیز ناگزیر به تعدیل نرخ اجاره‌بها در راستای حفظ قدرت خرید خود شده‌اند.
پیری بیان داشت: گرانی اجاره در ابهر بیشتر ناشی از کمبود واحدهای استیجاری در برابر تقاضای بالاست. زوج‌های جوان و کارگران مهاجر بیش‌ترین فشار تقاضا را ایجاد کرده‌اند. تورم، نوسان ارز و سیاست‌های اقتصادی نیز باعث کاهش عرضه و افزایش قیمت‌ها شده‌اند.
فیروزی توضیح داد: بله، کمبود واحدهای استیجاری مناسب در مقابل تقاضای نسبتاً بالا یکی از دلایل اصلی گرانی اجاره بها است. اما این تنها عامل نیست؛ تورم عمومی و افزایش هزینه‌های نگه‌داری ملک نقش اصلی‌تری دارند. در بین بخش‌های مختلف تقاضا، زوج‌های جوان به دلیل تشکیل خانواده، پایدارترین و بزرگ‌ترین بخش تقاضا را تشکیل می‌دهند. پس از آن، کارگران و کارمندان مهاجر (بخصوص به دلیل موقعیت ترانزیتی ابهر و حضور صنایع) و دانشجویان (به‌صورت متمرکز در آغاز سال تحصیلی) به ترتیب بیش‌ترین تاثیر را بر بازار اجاره دارند.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی و زمین چه تاثیری بر اجاره‌بها داشته است؟ مالکان جدید که با هزینه بالاتر ساخته‌اند، طبیعتاً انتظار اجاره بیش‌تری دارند.
صادقی اظهار داشت: بله، افزایش سرسام‌آور قیمت مصالح، باعث می‌شود پروژه‌های ساخت و ساز برای سازندگان با سرمایه محدود، با ریسک مالی زیادی همراه شود. ممکن است:
· برخی پروژه‌ها نیمه‌کاره متوقف شوند.
· سرعت اجرای پروژه‌ها کاهش پیدا کند.
· سازندگان تنها بر ساخت واحدهای لوکس و گران‌قیمت متمرکز شوند که سود بیش‌تری دارد.
نتیجه نهایی این موارد، کاهش عرضه واحدهای مسکونی جدید به‌ویژه مسکن مقرون‌به‌صرفه در بازار است. کاهش عرضه در شرایطی که تقاضا ثابت یا در حال افزایش است، خود به تنهایی یک عامل تورم‌زای قوی در قیمت‌ها محسوب می‌شود.
پیری عنوان کرد: افزایش قیمت مصالح و زمین باعث شده مالکان جدید برای جبران هزینه‌ها، اجاره‌بهای بالاتری تعیین کنند و این موضوع به رشد کلی اجاره‌ها در شهر دامن زده است.
فیروزی تصریح کرد: قطعاً این عوامل تأثیر مستقیم و فوری بر اجاره‌بها داشته‌اند. افزایش قیمت زمین و مصالح، هزینه ساخت واحدهای نوساز را به شدت بالا برده است. مالکانی که ملک را با این هزینه‌های گران ساخته یا خریده‌اند، برای توجیه سرمایه‌گذاری خود ناچارند اجاره‌بهای بالاتری درخواست کنند. این موضوع، «قیمت پایه» بازار اجاره را بالا می‌برد. حتی مالکان قدیمی‌تر نیز با مشاهده قیمت واحدهای نوساز و افزایش «ارزش جایگزینی» ملک خود، تمایل پیدا می‌کنند اجاره را به نرخ روز نزدیک کنند. بنابراین، این افزایش هزینه‌ها، کل بازار اجاره را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد.
آیا مهاجرت به ابهر (به دلیل وجود صنایع و موقعیت ترانزیتی) بر افزایش تقاضای مسکن و در نتیجه اجاره‌بها تاثیر داشته است؟ این مهاجرت‌ها بیشتر از کدام مناطق است؟
صادقی خاطرنشان کرد: پدیده «مهاجرت معکوس» و تغییر الگوی سکونت: موقعیت راهبردی ابهر در محور ارتباطی تهران - قزوین - زنجان، آن را به مقصدی جذاب برای شهروندانی تبدیل کرده که از هزینه‌های کمرشکن زندگی در کلانشهرها گریخته‌اند. بسیاری از کارمندان، بازنشستگان و حتی شاغلان در تهران و کرج، با انتخاب ابهر به عنوان محل سکونت، تقاضایی انبوه و با توان پرداخت نسبی بالاتر را به بازار مسکن این شهر تزریق کرده‌اند. این افزایش ناگهانی و قابل توجه تقاضا، اصلی‌ترین موتور محرک تورم اجاره‌بها بوده است.
با توجه به صنعتی بودن این شهر مهاجرت از استان‌های هم‌جوار برای پیدا کردن کار مناسب نیز از عوامل افزایش قیمت اجاره‌بها است
پیری تصریح کرد: مهاجرت به ابهر از مناطق روستایی و استان‌های هم‌جوار باعث افزایش تقاضای مسکن و رشد اجاره‌بها شده است.
فیروزی گفت: مهاجرت نیروی کار به دلیل وجود صنایع (مانند سیمان، صنایع غذایی) و موقعیت ترانزیتی ابهر، تقاضا برای مسکن استیجاری را به طور پیوسته افزایش داده و به رشد اجاره‌بها دامن زده است. این جریان مهاجرتی، بخشی از تقاضای مؤثر و نسبتاً باثباتی را در بازار اجاره ابهر ایجاد کرده است درآمد بسیاری از مردم محلی (مانند کارمندان، مغازه‌داران و کشاورزان) با افزایش نجومی اجاره‌ها همخوانی ندارد.
پیامدهای اجتماعی این شکاف می‌تواند بسیار جدی باشد: افزایش فشار اقتصادی بر خانوارها: سهم بیش‌تری از درآمد صرف اجاره می‌شود و از هزینه‌های ضروری مانند خوراک، درمان و آموزش کاسته می‌شود. گسترش حاشیه‌نشینی: خانواده‌هایی که توانایی پرداخت اجاره را ندارند، به سمت سکونت در مناطق حاشیه‌ای یا خانه‌های با استاندارد پایین‌تر رانده می‌شوند.
افزایش مهاجرت معکوس: جوانان و نیروهای کار محلی ممکن است به دلیل عدم توانایی در تأمین مسکن، به شهرهای کوچک‌تر یا روستاها بازگردند. شکاف طبقاتی: این وضعیت باعث عمیق‌تر شدن شکاف بین ساکنان قدیمی با مسکن شخصی و تازه‌واردان یا کم‌درآمدها می‌شود. در واقع، این شکاف یک بحران affordability (قابلیت تهیه) ایجاد کرده که ثبات اجتماعی شهر را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
چه تمهیداتی از سوی شهرداری و اداره مسکن برای حمایت از مستأجران کم‌درآمد وجود دارد؟
صادقی گفت: وزرا برای کنترل قیمت املاک پیشنهاد ایجاد شهرک‌های اقماری را دادند و در شهرستان ابهر چهار شهرک احداث شده و شهرک کارمندان که الان به اسم پونک شده بالای ۲۵ سال است که تفکیک شده و در تمام این چهار شهرک ۹۰۰ قطعه زمین وجود دارد که اگر زیرساخت‌ها آماده شود به اندازه تعداد خانوارهای شهر صائین‌قلعه مسکن در ابهر ساخته می‌شود و متصدی این کار شهرداری است.
زمانی‌که مالک برای تفکیک زمین، به شهرداری مراجعه می‌کند و این ارگان طبق ضوابط شهرسازی تمام حقوقش (ارزش افزوده و سهم خود شهرداری) را از مالک می‌گیرد و با توجه به اینکه شهرک‌ها تفکیک شده و سند هم صادر شده اما شهرداری زیرساخت‌ها را در این شهرک‌ها تأمین نمی‌کند.
پیری توضیح داد: ارائه ودیعه مسکن، طرح اجاره به شرط تملیک، معافیت مالیاتی موجران منصف، و ساخت مسکن استیجاری از مهم‌ترین حمایت‌ها برای مستأجران کم‌درآمد هستند.
آیا طرح‌های جامع و تفصیلی شهر، پهنه‌بندی مناسبی برای ساخت مسکن استیجاری ارزان‌قیمت در نظر گرفته‌اند؟
صادقی اظهار کرد: در طرح تفصیلی شهر ابهر ۳ هزار مغایرت وجود دارد و مشاهده شده که در یک کوچه ۱۷ مورد مغایرت است و با توجه به اینکه از این طرح ۱۰ سال گذشته ولی مشکلات همچنان وجود دارند و مقصر این کار شهرداران سال‌های گذشته هستند، پرونده‌های تفکیک حتی نزد شورای امنیت ملی هم می‌رود تا میزان تمرکز بیش از حد جمعیت در یک مکان وجود نداشته باشد.
سرانه هر شهر یعنی مقدار مسکونی تجاری، صنعتی، فضای ورزشی و سبز مشخص است و زمانی‌که طرح جامع به اتمام می‌رسد، طرح تفصیلی فصل به فصل همه موارد آن باید اجرا شود.
نیاز است که در اجرای طرح تفصیلی به صورت میدانی رصد شود نه اینکه با مشاهده نقشه‌های شهرداری تصمیم‌گیری شود.
پیری بیان داشت: طرح‌های جامع و تفصیلی ابهر پهنه‌بندی مشخصی برای ساخت مسکن استیجاری ارزان‌قیمت ندارند و نیازمند بازنگری هستند و یکی از دلایل آن درجه خاک است.
فیروزی بیان کرد: عمولاً خیر. طرح‌های جامع و تفصیلی شهری مانند ابهر، اغلب بر تأمین مسکن مالکیتی متمرکزند و پهنه‌بندی مشخص و الزام‌آوری برای ساخت مسکن استیجاری ارزان‌قیمت پیش‌بینی نمی‌کنند. پیامدهای این کاستی عبارتند از: سوداگری زمین: زمین‌های قابل ساخت عمدتاً در اختیار سازندگان مسکن لوکس یا پروژه‌های بازاری قرار می‌گیرد، نه ساخت مسکن اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه.
غیاب حمایت‌های تشویقی: incentives (مشوق‌هایی) مانند تراکم فروشی بیشتر برای سازندگانی که متعهد به ساخت مسکن استیجاری با اجاره مصوب شوند، معمولاً وجود ندارد یا ضعیف اجرا می‌شود. تمرکز بر حاشیه شهر: اگر پهنه‌ای هم در نظر گرفته شود، غالباً در حاشیه شهر و دور از امکانات است که برای قشر کم‌درآمد مناسب نیست. در نتیجه، بازار اجاره به حال خود رها شده و پاسخگوی نیاز خانوارهای کم‌درآمد نیست. حل این مشکل نیازمند عزم سیاسی و اختصاص پهنه‌های ویژه با مشوق‌های شهرداری است.
آیا افزایش عوارض شهرداری یا مالیات بر واحدهای اجاری می‌تواند یکی از عوامل غیرمستقیم افزایش اجاره باشد؟
صادقی تأکید کرد: در حوزه اجاره‌نشینی مستأجران عموماً هر سال جابه‌جا می‌شوند که مالیات ارزش افزوده را نیز پرداخت می‌کنند. از طرف دیگر متعاملان فکر می‌کنند که ۹ درصد ارزش افزوده در جیب مشاوران املاک می‌رود.
با توجه به اینکه جریمه عدم پرداخت و عوارض شهرداری به مبلغ ارزش افزوده اضافه می‌شود به عنوان مثال اگر درآمد یک مشاور املاک در یکسال ۱۰۰ میلیون درآمد دارد باید ۹ میلیون تومان ارزش افزوده پرداخت کند، این در حالی است که سازمان امور مالیاتی ۳۰ میلیون تومان از مشاور املاک دریافت می‌کند و واسطه‌گران باید ارزش افزوده را از جیب مردم تأمین کنند.
یکی از دلایل افزایش اجاره‌بها شهرداری‌ها هستند و اگر زمین را به عنوان کالا حساب کنیم، زمانی‌که تقاضا بیش از تولید و عرضه باشد و جنسی دچار کمبود شود قیمت بالا می‌رود.
تولید ملک با تفکیک زمین انجام می‌شود که متصدی این کار شهرداری است، زمینی که در داخل محدوده و طرح تفصیلی و کاربری آن مسکونی و بعد از چندین سال هنوز توافق صورت نگرفته و چون امور به صورت سلیقه‌ای انجام می‌گیرد در نتیجه ساخت مسکن به تعویق می‌افتد.
به همین دلیل مالکان تمایلی به تفکیک زمین ندارند و تولید زمین کم و درخواست زمین زیاد است.
پیری خاطرنشان کرد: بله، افزایش عوارض و مالیات بر واحدهای اجاری می‌تواند به‌طور غیرمستقیم باعث بالا رفتن اجاره‌بها شود، چون مالکان هزینه‌ها را به مستأجران منتقل می‌کنند.
فیروزی ابراز کرد: بله، کاملاً می‌تواند یکی از عوامل غیرمستقیم و مؤثر باشد. این افزایش هزینه‌ها به طور مستقیم بر مالکان تأثیر می‌گذارد: افزایش هزینه نگه‌داری ملک: وقتی شهرداری عوارض خود را افزایش می‌دهد یا دولت مالیات بر املاک اجاری را بیشتر می‌کند، این هزینه‌های اضافی به عنوان هزینه عملیاتی مالک محسوب می‌شود. انتقال هزینه به مستأجر: مالکان برای حفظ سودآوری خود، این هزینه‌های (جدید) را مستقیماً به صورت افزایش اجاره‌بها به مستأجر انتقال می‌دهند.
کاهش انگیزه برای عرضه: در مواردی، مالیات‌های سنگین بر واحدهای خالی یا اجاری ممکن است انگیزه مالکان برای اجاره دادن را کاهش دهد و واحدها را از چرخه بازار خارج کند که خود به کمبود عرضه و در نتیجه افزایش بیشتر اجاره دامن می‌زند. بنابراین، این سیاست‌ها اگرچه با اهداف درآمدزایی اجرا می‌شوند، اما در نهایت بار آن بر دوش مستأجران می‌افتد.
چه مکانیزمی برای شفافیت بیشتر در قراردادها و کنترل اجاره‌های نامتعارف پیش‌بینی شده است؟ (مانند سامانه‌های ثبت الکترونیک قرارداد)
صادقی توضیح داد: بنده بارها به عنوان متصدی اتحادیه املاک از دادستانی درخواست کردم که شهرستان ابهر منطقه‌بندی شود و قیمت پایه اجاره هر منطقه براساس سال ساخت مشخص باشد، اما میزان دریافت اجاره سلیقه‌ای شده است.
پیری گفت: سامانه ثبت الکترونیک قراردادهای اجاره، تعیین سقف افزایش اجاره و نظارت شوراهای مسکن از مکانیزم‌های اصلی برای شفافیت و کنترل اجاره‌های نامتعارف هستند.
اما نبود استادکاران و کارگران ماهر و توانمند به تعداد مورد نیاز در ابهر باعث کندی ساخت و ساز، افزایش هزینه‌های اجرایی و در نهایت بالا رفتن قیمت تمام‌شده مسکن و اجاره‌بها شده است و این امر خود را در فصل کشاورزی که بهترین زمان ساخت و ساز است نمایان می‌کند چرا که اکثر نیروهای کار به جهت گرانی دستمزد و آسان‌تر بودن کار حوزه کشاورزی چند ماهی از کارهای ساختمانی دوری می کنند.
همچنین قطعی برق باعث کمبود و گرانی بسیاری از مصالح ساختمانی شده است که این امر خود تأثیر مستقیم بر افزایش قیمت تمام شده ساخت و سازها گذاشته است.
پیشنهاد بنده برای پایین آمدن نرخ اجاره مسکن در ابهر به‌طور خلاصه شامل موارد زیر است:
- ساخت مسکن استیجاری ارزان‌قیمت در پهنه‌های مشخص شهری
- حمایت بیشتر از مستأجران کم‌درآمد با یارانه و تسهیلات
- کنترل اجاره‌های نامتعارف از طریق سامانه‌های ثبت قرارداد
- اصلاح مالیات و عوارض برای جلوگیری از افزایش غیرمستقیم اجاره
- تامین نیروی کار ماهر و ارزان برای کاهش هزینه ساخت و تسریع پروژه‌ها
- توجه به تأثیر تورم و سیاست‌های اقتصادی در برنامه‌ریزی مسکن
فیروزی اظهار کرد: مکانیزم‌های رسمی مانند سامانه املاک و اسکان ایران برای ثبت الکترونیک قراردادها ایجاد شده‌اند، اما اجباری نیستند و بنابراین در کنترل اجاره‌های نامتعارف نقش محدودی دارند. وضعیت موجود و کاستی‌ها: اختیاری بودن: ثبت قرارداد در سامانه‌های دولتی اغلب اختیاری است و اکثر معاملات به صورت سنتی و خارج از این سامانه‌ها انجام می‌شود. عدم شفافیت قیمت: حتی در سامانه‌ها، قیمت واقعی معامله اغلب ثبت نمی‌شود و مالکان و مستأجران برای کاهش مالیات یا عوارض، قیمت پایین‌تری را اعلام می‌کنند. نبود نهاد ناظر قدرتمند: هیچ نهاد مستقلی برای بررسی و کنترل «اجاره‌بهای نامتعارف» و رسیدگی به شکایات به طور مؤثر وجود ندارد.
در نتیجه، بازار اجاره ابهر مانند بسیاری از شهرهای ایران، به شدت غیرشفاف است و مکانیزم کارآمدی برای مهار افزایش‌های غیرمنطقی وجود ندارد. حل این مشکل نیازمند اجباری کردن ثبت الکترونیک با قیمت واقعی و تقویت نهاد ناظر است.
انتهای خبر/